Hipoteca
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Los préstamos con amortización estándar son el principal producto que ofrecen los prestamistas en España
Los préstamos con amortización estándar son el principal producto que ofrecen los prestamistas en España, y las hipotecas con pago de intereses únicamente han desaparecido en gran medida del mercado por la presión del Banco de España.
Los préstamos a tipo fijo están ampliamente disponibles y ahora los ofrecen casi todos los bancos en España. Por lo general, son a plazo completo y están disponibles a tipos competitivos. Debido a un tipo Euribor bajo, que se sigue de cerca en los productos con tipo variable, las hipotecas a tipo fijo son actualmente más caras que los préstamos a tipo variable, pero proporcionarán estabilidad a largo plazo. La mayoría de los préstamos a tipo fijo tienen mayores penalizaciones por amortización anticipada que los productos con tipo variable.
Las hipotecas para comprar para alquilar que utilizan los ingresos por alquiler como parte de la evaluación de asequibilidad no están disponibles en España, pero los prestamistas no le impedirán alquilar la propiedad.
La mayoría de los préstamos son solo para compras, pero un pequeño grupo de bancos ofrece rehipotecas o liberación de capital, aunque normalmente se aplican muchas restricciones. Las rehipotecas en la actualidad solo se consideran para clientes que tienen un préstamo a plazo completo con solo intereses a punto de vencer y que tendrían que pagar el capital en su totalidad.
Los préstamos para autoconstrucción en España tienen un acceso muy limitado y generalmente solo cubren un porcentaje de los costos reales de construcción. Las hipotecas para comprar terrenos en España también están muy restringidas.
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Cómo evalúan los bancos españoles los ratios de asequibilidad de una hipoteca
La asequibilidad es el principal criterio de evaluación para obtener una hipoteca en España, y los bancos no lo tienen en cuenta para solicitudes con una relación préstamo-valor más baja, ni tampoco tienen en cuenta la riqueza de los activos.
Los bancos españoles calculan los índices de asequibilidad basándose en los ingresos netos en lugar de los ingresos brutos.
Esto significa que normalmente solo se tienen en cuenta los ingresos que figuran en una declaración de impuestos personal. Muy pocos bancos españoles tendrán en cuenta los beneficios netos de una empresa, y no todos los bancos tendrán en cuenta los dividendos completos que reciben los propietarios autónomos.
La mayoría de los bancos tendrán en cuenta el 100% de sus ingresos netos después de impuestos, pero algunos lo limitan al 80%, y algunos tienen niveles mínimos de ingresos. En promedio, para cumplir con los criterios generales para obtener una hipoteca en España, sus gastos mensuales en préstamos y pagos de deudas, incluido el nuevo préstamo, deberán ser inferiores al 35% de sus ingresos netos.
El tratamiento de las hipotecas existentes para comprar para alquilar y los ingresos por alquiler varía considerablemente de un banco a otro en España. Algunos bancos españoles no conceden préstamos a personas físicas que tengan más de una propiedad de inversión en el Reino Unido, y el cálculo de las deudas frente a los ingresos por alquiler puede dificultar a veces que los propietarios de viviendas en régimen de compra-alquiler cumplan con los índices de asequibilidad de algunos bancos. Le ayudaremos a explorar el mercado local.
Tasas de interés para hipotecas para no residentes
La mayoría de los préstamos que se ofrecen en España son préstamos variables vinculados al tipo de interés Euribor a 12 meses. Cada banco ofrece un margen sobre el Euribor, que es el que difiere entre los prestamistas. Muchos bancos vinculan productos adicionales obligatorios a la oferta hipotecaria, por lo que para determinar la competitividad real deben considerarse todos los elementos del préstamo y todos los costes mensuales asociados al mismo. Nuestro equipo de especialistas analizará esto para usted. Los préstamos se revisan una vez al año en comparación con el Euribor vigente en una fecha de revisión determinada.
Primas del primer año y tipos mínimos para préstamos españoles
Algunos bancos suelen cobrar un tipo de interés más alto en el primer año que el tipo variable, que luego vuelve a ser variable en el segundo año. Algunos bancos establecían anteriormente un tipo de interés mínimo (tipo de interés mínimo) en la escritura de la hipoteca. El tipo de interés mínimo era el tipo por debajo del cual el tipo de interés general nunca caería, independientemente de lo bajo que caiga el propio Euribor. Esta práctica se ha suspendido ahora para todas las hipotecas nuevas en España, excepto cuando el banco la exige para protegerse contra un Euribor a 12 meses de cero.
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Penalizaciones por amortización anticipada de una hipoteca en España
Por ley, las penalizaciones por amortización anticipada no pueden superar el 0,50 % en los primeros 5 años y el 0,25 % a partir de entonces. Esto se aplica tanto al pago en exceso parcial como al pago total. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la penalización máxima por amortización puede aumentar hasta el 4 %. En general, la mayoría de los bancos cobran el máximo posible, que para los préstamos a tipo variable asciende a 500 € por cada 100 000 € reembolsados. Las penalizaciones por amortización anticipada son un área abierta a la negociación para los pagos en exceso parciales, y tenemos un prestamista que permite pagar en exceso el 25 % del capital cada año sin penalización para sus productos a tipo fijo.
Costes de formalización de una hipoteca española
Todos los bancos en España cobran una comisión por los préstamos españoles, conocida como comisión de apertura bancaria o comisión de apertura bancaria. Esta comisión se deduce del importe del préstamo al finalizar el proceso. Las comisiones de apertura bancarias oscilan entre el 1% y el 2% del importe del préstamo.
En España, también se aplican otras comisiones asociadas a los préstamos, y aparte de la comisión de tasación de la propiedad, todas las comisiones se deducen del importe bruto del préstamo al finalizar el proceso. No se pueden añadir comisiones al préstamo si se ha alcanzado el límite de relación préstamo-valor.
- Los honorarios del notario y del registro de la propiedad se calculan a partir de una escala nacional de honorarios. Los costos rondarán el medio por ciento del monto del préstamo sujeto a honorarios mínimos y máximos.
- El impuesto sobre escrituras hipotecarias, conocido como AJD, puede variar de una región a otra, pero ronda el 1,8 % del préstamo. Los montos exactos se calculan mediante una fórmula complicada basada en la exposición total del préstamo. Esto lo dicta el gobierno español, no los bancos en España.
- Los honorarios de tasación suelen rondar el 0,10 % del valor de la propiedad.
Clasificación de tierras españolas y otras posibles restricciones a los préstamos
Los bancos españoles sólo conceden préstamos sobre propiedades en suelo urbano. Muy pocos bancos conceden préstamos sobre propiedades registradas como rústicas o de cualquier otra clasificación, y si lo hacen, será a un valor de préstamo inferior. Al solicitar un préstamo, comprobaremos la Nota Simple de cualquier propiedad potencial al principio del proceso de compra para comprobar el estado del terreno.
En la actualidad, muy pocos bancos españoles ofrecen préstamos para la construcción o préstamos para grandes reformas. Cuando lo hacen, se aplicarán restricciones de valor de préstamo y es probable que las tasas sean más altas.
Subrogación
En España es posible asumir o subrogar un préstamo existente con garantía de la propiedad. Aunque muchos bancos han dejado de ofrecer esta facilidad debido a los términos y condiciones de los préstamos históricos, siempre se debe investigar si existe un préstamo con garantía de la propiedad que se está comprando, ya que es probable que las condiciones sean mucho mejores que las de los nuevos préstamos. Si ya existe una hipoteca, analizaremos las condiciones para usted y negociaremos con el prestamista para ver si es posible la subrogación. El beneficio clave de la subrogación es que evita tener que pagar el impuesto de escrituración de la hipoteca, que solo se aplica a los nuevos préstamos.
¿Qué documentos se necesitan para una hipoteca española?
En España no existen solicitudes sin estatus o con documentación limitada. Todas las hipotecas españolas se conceden con estatus completo y cada banco exigirá ver documentación oficial sobre ingresos y deudas.
¿Qué información necesito presentar si soy autónomo?
Los solicitantes autónomos deberán proporcionar al prestamista información relativa tanto a su situación fiscal personal como a la de su empresa. Toda la documentación deberá poder vincularse a la persona y deberá respaldar la situación declarada por el solicitante. Le ayudaremos a cumplir estos requisitos.
Valoraciones de propiedades para préstamos en España
Los niveles de valoración de la propiedad solo tendrán en cuenta los metros construidos que consten en la escritura de propiedad y que estén completamente registrados en el registro de la propiedad. Cualquier sobreedificación o ampliación, u otros cambios similares en la propiedad que no hayan sido registrados no serán aplicables a los efectos de la valoración hipotecaria. Los prestamistas utilizarán su propia empresa de valoración designada, aunque según la nueva legislación, es posible que pueda seleccionar una empresa de valoración siempre que esté registrada en el Banco de España.
Las valoraciones bancarias estándar son como los informes de compradores de viviendas y no son una valoración estructural, ni la valoración bancaria indemniza al comprador por problemas futuros. Muy pocas empresas de valoración ofrecen valoraciones estructurales con indemnización total, pero si necesita este servicio podemos organizarlo para usted.
Escrituras hipotecarias españolas
A falta de una ley de crédito al consumo española, todos los préstamos se inscriben en una escritura de compraventa legalmente vinculante que firman todas las partes al finalizar la venta ante notario público. Una vez firmada, no es posible cambiar los términos de la escritura sin incurrir en costes, y usted está legalmente obligado por los términos. Cualquier cambio en la escritura, más allá de una reducción acordada del tipo de interés o una ampliación del plazo de amortización, se considera una nueva escritura por ley y se aplican de nuevo todos los costes hipotecarios. Incluso pequeños cambios en la escritura hipotecaria incurrirán tanto en gastos bancarios como en costes de notario y registro de la propiedad. Por estos motivos, es muy poco frecuente que cambiar de prestamista o hacer modificaciones después de la finalización sea rentable.
¿Qué otra información se requiere para una hipoteca en España?
Algunos bancos españoles exigen que se facilite información sobre la propiedad antes de que se pueda evaluar el riesgo de una solicitud. El documento clave que se requiere es una Nota Simple que puede ser proporcionada por el agente vendedor o el propietario. Si es necesario, también podemos obtenerla para usted.
Antes de completar la venta, también se requerirá una copia de los certificados NIE de los compradores y los certificados originales de estos deben presentarse al menos 48 horas antes de la finalización.
Algunos bancos aceptan copias al evaluar una solicitud, pero algunos requieren los documentos originales para esto. En todos los casos, si los documentos están en idiomas fuera del área de especialización del banco o son de países como Rusia que están en la lista de advertencia del Banco de España, entonces se requerirán traducciones oficiales.
Evidencia de depósitos y su origen
Según las normas internacionales de blanqueo de dinero, todos los bancos españoles están obligados a demostrar y comprender de dónde procede el dinero de los depósitos. Muchos bancos españoles insisten en que el dinero de las operaciones de finalización se deposite primero en una cuenta con ellos. Los depósitos donados o los depósitos obtenidos a partir de préstamos en otros lugares no suelen ser aceptables para los prestamistas en España. Nuestro equipo de expertos dedicado le ayudará a cumplir con estas normas.