El 17 de junio de 2019 se aprobó la nueva ley hipotecaria en España que permite a los no residentes que soliciten una hipoteca en España cambiarla del euro a su moneda local en cualquier momento. En concreto, el artículo 20 de la Ley de Crédito Inmobiliario permite que las futuras hipotecas que contraten los expatriados de países fuera de la zona euro, como Estados Unidos y el Reino Unido, puedan cambiar su hipoteca a otra moneda en dos casos concretos:
Clase 1
Si la moneda en la que el prestatario percibe la mayor parte de sus ingresos o dispone de más activos con los que devolver el préstamo no es el euro, según se indicó en el momento de la última evaluación crediticia del contrato de préstamo.
Los clientes hipotecarios con hipotecas denominadas en monedas distintas al euro tienen derecho a convertir su hipoteca a euros en cualquier momento. Además, los bancos deben informar periódicamente a sus clientes si su deuda total aumenta debido a las fluctuaciones monetarias.
Clase 2
Si el banco no cumple con los requisitos anteriores, el contrato se considerará nulo. Curiosamente, el prestatario podría exigir que su hipoteca se convierta a euros con carácter retroactivo y que todos los pagos en exceso en la otra moneda se deduzcan del capital pendiente de la hipoteca.
Los prestamistas ya no pueden obligar a los prestatarios a comprar otros productos
Visión
Los bancos españoles se han especializado tradicionalmente en la venta cruzada de diferentes productos. En el pasado, exigían a los prestatarios que contrataran un seguro de vida y un seguro de hogar antes de conceder una hipoteca. Ahora, deben permitir a los prestatarios aceptar seguros de proveedores externos. Además, no pueden amenazar con aumentar el tipo de interés si el seguro lo emite un tercero.
Nuestro objetivo es convertirnos en una fuerza nacional en pro de la propiedad de vivienda sostenible, llegando a los clientes desatendidos y dándoles la confianza que todos buscan.
Comisiones hipotecarias adicionales cobradas por los bancos
- Honorarios que se pagan al gestor
El gestor es el administrador del banco y, por lo general, ascienden a unos cientos de euros. - Honorarios pagados al Registro de la Propiedad
Los honorarios pagados al Notario y al Registro de la Propiedad suelen ascender a alrededor del 10 por ciento del valor de la propiedad. - El AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Impuesto hipotecario. Dependiendo de la región en la que residas, el AJD puede llegar a representar hasta el 2,5 por ciento del valor de la propiedad. - Honorarios por tasación de la propiedad
Por lo general, ascienden al 0,1 por ciento del valor de la propiedad. - Comisión de apertura de hipoteca o comisión de gestión del banco
En promedio, esto equivale al 1,5 por ciento del valor de la propiedad. - Tasas pagadas a Noruega
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Se eliminarán las cláusulas suelo
Antes de la nueva legislación hipotecaria española, los prestamistas ponían un límite a las hipotecas a tipo variable, lo que significa que si subían los tipos de interés, ganaban más dinero, pero estaban protegidos si bajaban. Ahora, el límite es el 0 % del tipo de interés hipotecario (no el EURIBOR).
Esto proporciona protección adicional a los prestatarios, ya que los tipos de interés hipotecarios siempre son más altos que el EURIBOR. Esto es especialmente relevante en el entorno actual, en el que el EURIBOR se encuentra actualmente en territorio negativo.
Se eliminarán las cláusulas suelo
Las comisiones por amortización anticipada son más baratas y sólo se pueden volver a aplicar si el banco va a sufrir pérdidas por el pago anticipado. Las comisiones por amortización se han reducido del 0,5 por ciento en el plazo de cinco años en el caso de las hipotecas a tipo variable al 0,25 por ciento en el plazo de tres años y al 0,15 por ciento si la amortización se produce en el plazo de cuatro a cinco años desde el inicio. No se aplicará ninguna comisión si la amortización se produce después de cinco años.
Además, los bancos ya no podrán retrasar la amortización anticipada de una hipoteca. La nueva legislación hipotecaria española estipula que el plazo máximo de notificación que puede exigir un banco es de un mes. Tras la notificación de la intención de amortizar la hipoteca, los bancos tienen tres días laborables para evaluar la demanda y proporcionar la información pertinente. La nueva legislación hipotecaria española estipula que los bancos no pueden cobrar más del 0,15 por ciento. Estas comisiones sólo se pueden volver a aplicar en los tres primeros años de la hipoteca. Después de eso, la comisión es del 0 por ciento.
Más protección para los consumidores
Las nuevas leyes contienen una serie de otras condiciones para proteger a los consumidores. Las principales son:
- El documento de oferta hipotecaria estándar, llamado FIPER, será reemplazado por un FEIN. Mucho más detallado y transparente que el FIPER, permitirá a los prestatarios comparar sus hipotecas.
- Un período de «reflexión» de 10 días. Los prestatarios deben esperar 10 días entre la recepción del FEIN y la firma de los documentos del préstamo.
- Los prestatarios deben realizar una pequeña prueba en el notario para demostrar que entienden cómo funciona la hipoteca.
- El Banco de España creará una nueva agencia para procesar quejas y reclamaciones relacionadas.
- Todas las comisiones concedidas a los prestamistas por la emisión de hipotecas deben ser totalmente transparentes.
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